Value investing inmobiliario : cómo identificar oportunidades de inversión inmobiliaria en CABA

Abstract

El mercado inmobiliario residencial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires presenta ciclos recurrentes de subvaluación del costo de construcción medido en dólares, generados por la dualidad monetaria estructural de la economía argentina. Sin embargo, la toma de decisiones de inversión en este mercado se apoya predominantemente en criterios empíricos e intuitivos, careciendo de herramientas analíticas objetivas y replicables. La presente investigación propone un modelo de identificación de oportunidades de inversión inmobiliaria basado en los principios del value investing de Benjamin Graham, adaptados al mercado residencial de CABA. El modelo utiliza el costo histórico de construcción por metro cuadrado — ajustado por el Consumer Price Index de los Estados Unidos — como proxy del valor intrínseco del activo, y define el umbral de oportunidad como el momento en que ese costo se ubica por debajo de su promedio histórico de largo plazo. El modelo es aplicado al barrio de Boedo para el período 2006-2025, identificando múltiples años con margen de seguridad positivo agrupados en tres ciclos diferenciados. El caso de estudio del proyecto Sánchez de Loria 985 — iniciado durante una ventana de oportunidad y entregado tres años después con rentabilidad positiva sobre el costo real de construcción — valida empíricamente la metodología propuesta.